不動産コンサルティングの実務について

第７章　不動産投資分析　７－３

（3） 借入金によるレバレッジ効果

　投資を行う場合、借入金を導入することによって自己資金部分の利回りを上昇させ、あるいは利回りを一定とした場合は、投資額を大きくすることができます。これが借入れによるレバレッジ効果です。次の（その1）と（その2）は、レバレッジ効果を利回りの面、投資額の面から見た資産モデルです。

レバレッジ効果（その1）

　10億円の投資で6,000万円の収益が上がれば、利回りは6％。
　このうち5億円を5％の金利の借入金で調達すると、支払利息2,500万円。6,000万円から2,500万円を差し引いた3,500万円が自己資金分5億円に対する収益額に当たります。
　この利回りは7％となります。結果として、利回り6％が7％に上昇しました。これがレバレッジ効果です。

レバレッジ効果（その2）

　（その1）では、10億円の投資額のうち、5億円（金利6％）を借入金により調達することで、投下した自己資金の利回りが6％から7％に上昇しました（ここでは簡便化のためＤＣＦ法は使っていない）。投資家としては、借入金導入で余資となった5億円を他への投資に振り向けることで、投資活動の拡大とリスク分散が図れるメリットも生じます。
　（その2）は、期待利回り7％の投資を前提とした場合に、全額を自己資金とすると、199.8億円までしか投入できないのに、50億円の借入金（金利4％）を導入すると、投資可能額が208.8億円まで拡大できます（このうち自己資金部分は158.8億円に圧縮）ことを示しています（ＤＣＦ法による計算）。
　このようにバレッジ効果が生じるのは、投資の期待利回りより借入金の金利が低いことに起因します。利率差が小さければ効果は薄くなります。

　①　複利終価率
　100円を5％で40年複利運営すると704円になる。
　②　年金終価率
　毎年5％で運用することを前提として、毎年100円ずつ積み立てていくと、40年で12,079円になる。
　③　償還基金率
　毎年5％運用することを前提として、40年後1,000円にするには、毎年8円ずつ積み立てればよい。
　④　複利現価率
　毎年5％運用することを前提として、40年後1,000円にするには、142円が必要。
　⑤　年金現価率
　40年間毎年100円受取れる年金を一時金で受取ると1,716円となる。
　⑥　年賦償還率
　1,000円を40年間で5％借りると、毎年元利合計で58円返せばよい。
　⑦　月賦償還率
　1,000円を40年間5％で借りると、毎月元利合計で4円80銭返せばよい。